Бесплатная юрконсультация:
+7 (800) 550-71-06
Внутренний: 116

Общая долевая собственность

Содержание публикации:

  1. Общая долевая собственность. Определение понятия. Общие положения
  2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
  3. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности
  4. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли
  5. Компенсация вместо выдела доли в натуре
  6. Долевая собственность на общее имущество МКД, садоводства и т д. Машино-место
  7. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. Общая долевая собственность.
Определение понятия. Общие положения

Законодательство предусматривает два вида общей собственности - долевая и совместная. Если доли в праве общей собственности изначально не определяются – это совместная собственность. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности - это долевая собственность.

Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности единой вещи одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве собственности на данное имущество. Это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.

Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью.

Пункт 3 ст. 244 ГК РФ устанавливает презумпцию общей долевой собственности, т.е. при поступлении имущества в собственность нескольких лиц предполагается, что это имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности, если иное (режим совместной собственности) не установлено законом.

Долевая собственность предусматривает установление доли в праве собственности, а не выделение сособственнику реальной части имущества, то есть, долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Доли имеют идеальный характер и могут определяться в виде дроби либо в процентном выражении. 

Например, двое граждан приобрели в общую собственность недвижимость (нежилое помещение площадью 100 кв.м., состоящее из 4 помещений самостоятельного назначения). Доля в праве на данное нежилое помещение каждого из сособственников составляет ½ доли.

Осуществление правомочий в отношении общей вещи возможно, по общему правилу, только на основании волеизъявления всех сособственников, то есть, продать, обменять или совершить иные сделки с нежилым помещением в указанном примере сособственники смогут только совместно.

Однако своей долей (1/2) каждый из сособственников вправе распорядиться самостоятельно, с учетом ограничений, установленных законодательством (в частности, сособственник в силу ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки обязан известить других сособственников о продаже своей доли дабы последние имели возможность выкупить продаваемую долю).

Как указывалось выше, сособственник праве продать долю в праве, но не в вещи. В приведенном выше примере это означает, что сособственник нежилого помещения не может продать, например, 50 кв.м. площади (1/2 от 100 кв.м.) или 2 из 4 помещений, входящих в нежилое помещение как объект недвижимости. В данном случае не подойдут рассуждения о том, что "поскольку половина моя, я могу продать это половину в виде половины помещения". Предметом сделки может быть только доля в праве на все нежилое помещение.

В приведенном выше примере с совместной покупкой нежилого помещения каждый из его приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на все нежилое помещение целиком. Но это не мешает сособственникам заключить соглашение:

  • об определении порядка пользования нежилым помещением, предусматривающее, кто из сособственников и какими именно помещениями (из четырех) будет владеть и пользоваться (ст. 247 ГК РФ);
  • о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.;
  • о расходах по содержанию имущества (исходя из смысла положений ст. 210 ГК РФ, сособственники имеют право соглашением определить порядок несения расходов по содержанию долевой собственности, отличающийся от принципа соразмерности участия сособственников в несении бремени содержания общего имущества, предусмотренного ст. 249 ГК РФ).

2. Владение и пользование имуществом,
находящимся в общей долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие подлежит компенсации. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем.

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249 ГК РФ). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет. Как указывалось выше, сособственники имеют право соглашением определить порядок несения расходов по содержанию долевой собственности, отличающийся от принципа соразмерности участия сособственников в несении бремени содержания общего имущества.

3. Распоряжение имуществом,
находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет. Другими словами, если, например, один из двух долевых собственников квартиры не желает ее продавать третьему лицу, то второй сособственник, имеющий такое желание не имеет правовых средств заставить сделать это первого.

Распорядиться долей в праве общей собственности каждый из ее участников может по своему усмотрению. Каждый из них вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли - при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ) постороннему лицу.

Преимущественное право покупки. Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если остальные сособственники в течение месяца - при продаже недвижимости или в течение 10 дней - при продаже движимого имущества с момента их извещения не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец по истечении этих сроков либо ранее (при наличии письменного отказа субъектов права преимущественной покупки от его реализации) сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Упомянутые сроки являются пресекательными - с их истечением преимущественное право прекращается.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности - трех месяцев - по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом").

В силу п. 5 ст. 250 ГК РФ вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).

Нотариальная форма сделки. Как следует из п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и при совместном отчуждении всеми долевыми сособственниками общей недвижимой вещи, подлежат заключению в нотариальной форме за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК РФ доля в праве собственности переходит к ее приобретателю по договору с момента его заключения. Но если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, переход соответствующей доли определяется моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ).

4. Раздел имущества, находящегося
в общей долевой собственности, выдел доли

Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение последней. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли могут быть осуществлены в судебном порядке.

Возможность выдела доли. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом").

При рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. В отсутствие такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

5. Компенсация вместо выдела доли в натуре

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Соответствующие случаи такого недопущения предусмотрены, например, следующими нормами законов:

  • в силу положений подпункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • в течение срока действия договора инвестиционного товарищества раздел общего имущества товарищей-вкладчиков и выдел из него доли в натуре по требованию товарища не допускаются, если иное не предусмотрено договором инвестиционного товарищества (п. 2 ст. 7 Федерального закона N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе");
  • не допускается образование земельного участка (в том числе в результате выдела доли в натуре), который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (абзац 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
  • памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется (п. 14 ст. 48 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом").

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Сособственнику, не заявлявшему требование о выделе своей доли в натуре, при названных условиях компенсация может быть присуждена судом в исключительных случаях, в частности, при наличии в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) либо с учетом специальной правовой регламентации (например, ст. ст. 1168, 1170 ГК РФ).

Судебная практика больше склоняется к позиции, согласно которой, положения п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяются на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности, то есть права на долю можно лишить и без заявления выделяющегося собственника. Таким образом, участник общей собственности вправе обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в случае если тот не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.

Показательно дело, рассмотренное Верховным Судом РФ (Определение от 12.07.2016 N 46-КГ16-8). Верховный Суд отменил апелляционное определение, оставившее в силе решение об отказе в иске сособственнику о признании доли ответчика в размере 7/100 в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной и прекращении его права. Суд первой инстанции отказал со ссылкой на то, что ответчик требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, несет бремя содержания квартиры, другого недвижимого имущества не имеет. Верховный Суд РФ указал, что выводы суда не основаны на законе, поскольку участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Противоположная позиция была изложена нами в статье "Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Судебная практика".

6. Долевая собственность
на общее имущество МКД, садоводства и т д.
Машино-место

Большой спецификой обладает режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, а также на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества. В частности, доля в праве собственности на такое имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на соответствующие помещение в многоквартирном доме, комнату в коммунальной квартире, садовый или огородный земельный участок; не может быть выделена в натуре (см. ст. ст. 37, 38, 42 ЖК РФ, п. п. 4 - 7 ст. 25 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества, ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, может быть поставлено на кадастровый учет и приобретено в единоличную собственность. Любой участник общей долевой собственности может произвести выдел в натуре своей доли путем установления границ машино-места согласно требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и, соответственно, зарегистрировать право собственности на него.

Какой-либо "перерегистрации" прав собственности на машино-места, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре прав не требуется. Однако, если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано, замена ранее выданных документов на машино-место осуществляется по желанию собственника.

Процедура оформления собственности на машино-место регламентирована Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статья 6 этого Закона гласит:

  • для того чтобы выделить место как самостоятельный объект, нужно установить его границы;
  • для этого владельцам долей нужно обратиться к кадастровым инженерам, которые подготовят технический паспорт объекта и нанесут границы машино-места в паркинге, чтобы его можно было идентифицировать. Границы обозначаются при помощи краски или с использованием специальных наклеек;
  • для оформления собственности на машино-место собственник должен подать в Росреестр или многофункциональный центр заявление о регистрации права собственности на машино-место, приложив к нему либо соглашение всех сособственников, либо решение общего собрания, определяющее порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

7. Обращение взыскания на долю
в общем имуществе

В случае обращения взыскания на имущество лица, являющегося участником общей долевой или общей совместной собственности, взыскание в первую очередь обращается на то имущество, которое принадлежит на праве собственности только должнику (т.е. в его единоличной собственности). При недостаточности такого имущества кредитор участника долевой или совместной собственности не может предъявить требование о разделе общего имущества в натуре или выделе определенной его части, но он наделяется правом предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 255 ГК РФ).

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники.

Удовлетворение требований кредитора за счет всего имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности, недопустимо: одни участники общей собственности не должны отвечать по личным обязательствам других.

Если же долю в общем имуществе в натуре выделить невозможно либо против выдела возражают остальные сособственники, то кредитор вправе требовать лишь продажи должником своей доли остальным сособственникам по цене, соразмерной рыночной, и обращения взыскания на полученные таким образом средства в счет долга.

И только при отказе остальных сособственников от приобретения доли должника кредитор вправе потребовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности через ее продажу с публичных торгов.

Таким образом, в статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем):

1) выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания;

2) продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга;

3) требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Видео по теме:

Долевая или общая совместная собственность